旧改地块产权之争华侨城、康佳“母子操戈”

预计可带来超过20亿净利润的深康佳A(3.48, -0.03, -0.85%)(000016.SZ)总部厂区旧改项目，因被曝土地产权存在争议而意外终止，引发中小股东一片哗然。

8月17日，康佳发布的一份总部厂区更新项目公告，将控股股东华侨城集团与康佳之间的利益之争公之于众。

耐人寻味的是，自2011年就开始多次对外公布项目进展的康佳，竟然称“不知道该地块存在产权争议”。

康佳有关负责人对《第一财经日报》记者表示，目前深圳市南山区城中村(旧村)改造办公室已经对该旧改项目提出临时终止。

这个巨大的旧改项目重新启动，有待华侨城集团、康佳以及中小股东达成一致协议。但康佳与华侨城的同业竞争问题也因此到了亟须解决的地步。

土地产权节外生枝

康佳发布的关于收到《关于康佳集团作为康佳集团总部厂区更新项目实施主体的意见函》的公告显示，华侨城集团对康佳作为唯一实施主体推进“康佳集团总部厂区城市更新项目”提出了异议。

华侨城集团的这份异议直接发送给深圳市南山区城中村(旧村)改造办公室，该办公室也因此对项目临时暂停。

康佳集团总部厂区城市更新单元涉及的T309-0056宗地，土地面积37251.8平方米，目前性质为工业用地。

如果不是华侨城集团的“半路杀出”，外界对该地块产权争议仍一无所知，因为自2011年康佳多次公告显示项目一直进展顺利。

作为国有法人股代表，目前华侨城集团共计持有深康佳A的19%股份，为康佳集团的第一大股东，电子业也为华侨城集团的三大主业之一。

一直以来，华侨城片区生态资源和人居氛围绝佳，坐落于华侨城东的康佳集团总部厂区地块堪称位置得天独厚。

最早时，康佳集团总部厂区更新单元规划项目已经深圳市规划和国土资源委员会技术会议2011年第79次会议审议并原则通过。

公告显示，康佳集团总部厂区位于深圳市南山区华侨城片区，拆迁用地范围总面积为37251.8平方米，开发建设用地面积为37251.8平方 米，项目容积率为6.98，计容积率建筑面积为26万平方米，项目定位为商务公寓、商业性办公、商业服务业、产业研发、产业配套等综合型项目。

2012年5月，康佳再次公告，深圳市规划和国土资源委员会下发了《关于南山区康佳集团总部厂区更新单元规划审批情况的复函》，康佳集团总部厂区更新单元规划已经深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批并获原则通过。

2013年8月6日，康佳再次发布公告称，公司日前收到《深圳市国有土地使用权出让收入缴款通知单》，公司需向深圳市国土部门缴纳土地出让金14.9亿元，这意味着深康佳A的城市更新项目迈出实质性一步。

从程序上看，土地出让金的缴纳也意味着投资者估算深康佳A通过这一项目可能获得的利润有了一定依据。

但在几天后，华侨城集团提出异议，认为康佳集团总部厂区城市更新单元涉及宗地的历史情况和遗留的产权问题存在异议，并提出暂停康佳集团总部厂区相关流程手续，待华侨城集团公司和康佳集团双方妥善商议解决方案后，再对该项目进行处理。

康佳地产冲动

华侨城集团的依据是，早在2003年，华侨城集团就与深圳市政府有关部门签订了用地协议，一揽子解决华侨城片区用地问题，其中包括上述该项目用地。

当时，华侨城集团缴纳该用地协议的地价款时，已为该项目用地缴纳了地价款。因此华侨城集团认为，项目用地的土地使用权归属华侨城集团。

根据项目用地的实际历史情况，康佳集团实际拥有项目用地上的建筑物业产权，而土地使用权则属于华侨城集团公司，属“房地分离”的状况。

华侨城集团提出，在双方没有解决项目用地的土地产权问题之前，康佳集团作为唯一开发主体推进该城市更新项目，将严重损害华侨城集团的利益。

对这样已经公示长达两年之久的旧改项目，康佳有关负责人对记者表示，此前并不知道地块产权存在争议。

有深圳地产界人士认为，这一旧改项目争议的曝光，实质上是康佳进军地产后与华侨城集团矛盾的集中表现。

由于家电业利润微薄，众多家电公司近几年纷纷进入利润极高的房地产行业，在此背景下，康佳进军房地产行业并不难理解。

康佳涉猎地产的时间可追溯到2001年。根据相关公告，2001年11月30日，康佳集团与华侨城签订了《华侨城“锦绣花园三期”房地产项目经营合作协议书》，其中康佳集团占投资总额的80%。

2002年3月15日，康佳又与华侨城房地产有限公司签订了《华侨城“天鹅堡D、E栋”房地产项目合作经营协议书》，其中项目投资总额3亿元，康佳集团占投资总额的60%。

此后的2007年10月31日，康佳公告董事局审议并通过了《关于成立康佳房地产开发投资公司从事房地产开发投资业务的议案》。

2010年，康佳以3.42亿元购得昆山市周庄镇全旺路南侧总面积为36.7万平方米的土地，这个被称为“水月周庄”的项目，也是康佳首个旅游度假综合体，在2013年5月25日开盘，以高端住宅为主。

同业竞争质疑

不过，因为大股东华侨城集团以房地产为其主要业务之一，康佳自从进军房地产领域以来一直有所顾虑，行事颇为低调。

实际上，随着康佳对房地产领域的不断深入发展，最终将触及与华侨城集团、兄弟公司华侨城A(5.92, -0.10, -1.66%)(000069.SZ)之间的同业竞争底线。

此前的2009年11月，华侨城集团以华侨城A为载体，实现华侨城集团的旅游、地产及其相关业务的整体上市。

当时，华侨城实现整体上市时已经对同业竞争进行过制度约束。根据2009年9月12日由华侨城集团签署的《发行股份购买资产暨关联交易》报告， 华侨城集团在关于避免同业竞争问题上，给出了六条承诺中包括：避免华侨城集团及华侨城集团控制的企业经营的业务与本公司(指华侨城A)从事的业务出现同业 竞争的情形，华侨城集团根据有关法律、法规的规定，作出承诺和保证。

其中第二条明确规定：华侨城集团承诺不会在中国境内或境外，直接或间接从事或发展与华侨城A经营范围相同或相类似的业务或项目。

不过，上述接受本报采访的康佳负责人称，康佳的地产和华侨城集团并不在同一个城市，而康佳总部厂区将开发为集研发、办公、商业等多元功能为一体的城市综合体，开发后主要为自用，与华侨城集团也不存在同业竞争。

华侨城A董秘倪征此前在接受记者采访时表示，目前华侨城集团和华侨城股份公司在昆山及昆山周边地区没有任何旅游和地产项目。

有券商曾经对康佳集团总部厂区旧改项目估算，如果康佳进军地产，其年利润将剧增，这块3.7万平方米的土地可能为康佳输入20亿至30亿元的净利润。

海通证券(10.71, -0.01, -0.09%)研究报告认为，华侨城清晰地证明了其对该宗地拥有使用权，华侨城集团与康佳集团合作开发的可能性较大。

康佳上述负责人也表示，目前双方仍在协商之中，并要听取中小股东的意见，不过“合作开发可能比较符合多方利益”。

由于华侨城集团承诺，不从事与华侨城A有同业竞争的业务，且华侨城集团真正拥有地产开发能力的主体已在华侨城A，因此华侨城A实施该地块开发顺理成章。

海通证券预计，最可能的方式是，华侨城集团以合理的价格将土地开发权置入华侨城A，交由华侨城A开发，实现多赢。

康佳负责人强调：“房地产业务对康佳而言仅仅是机会性的，而不会上升为主导产业，因为康佳的核心竞争力还是在电子产业，该行业发展空间巨大。”

(家电网® HEA.CN)