苏宁新想象：资产证券化送给实体资产的翅膀

2月4日，时隔10年，苏东云商董事长张近东又一次来到深交所敲钟。不过，这一次是为了苏宁云商与中信证券合作的首单私募REITs(房地产投资基金)产品——中信华夏苏宁云创资产支持专项计划在深交所的挂牌交易。

刚刚过去的2014年，京东与阿里巴巴相继赴美上市，互联网零售平台大战升级，但苏宁依然做出了许多创新。最值得一提的就是REITs，苏宁用让人耳目一新的方式，重新定义了实体资产。

苏宁与中信证券合作，苏宁将公司旗下11家门店资产转让给中信金石基金管理公司，成立私募投资基金，作价不低于40亿元人民币。REITs是房地产证券化的重要手段，就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

这次苏宁用来试水的还只是11家门店，冰山一角，苏宁还有着庞大的线下资产。

值得一提的是REITs本身在中国也是在处于探索阶段，苏宁有幸成为了最先吃螃蟹的。

苏宁之前，国内首款REITs产品也是由中信推出的，2014年5月中信推出 “中信启航”，装进去的是中信自己的大楼，形式更大于内容。但先行者往往有先发优势，可能得到更多的政策支持，与苏宁合作，也在打造了一个全新的标杆。

让人出乎意料的是，中信没有选择传统意义上地产商，而是选择了实体企业的销售门店，而且是苏宁这样一个正在全力转型的企业。这也算是积极响应了中国人民银行和银监会“积极稳妥开展房地产投资基金(REITs)试点”通知要求，践行中央政府不断强调金融创新要服务于实体经济的主旨精神。大道理之下，也用行动投票，中信对苏宁门店资产价值及未来增值充分肯定。

1600多家的门店，转型中的苏宁一直想证明，不是包袱，而是巨大的优势；不是绑住大象跳舞的镣铐，而是有力的翅膀，现在苏宁以REITs的方式一下让人们眼前一亮。

如果按照常规会计手段，门店等固定资产只能折旧，苏宁门店增加的同时，其实折旧也是越来越大。现在通过REITs，可以充分兑现物业的增值，又有了大把的现金流，门店价值豁然开朗。这11家门店，固定资产原值19.9亿，折旧了2.9亿元，目前净值为17亿元，这些资产经评估后，全部因为房地产价格的提升，评估价不低于40亿元，这些门店资产增值了20多亿元。在这11项物业中，增值率最高的达515.29%，最低的也有55.15%通过这次资产证券化的运作，苏宁获得大把现金，付出的是比每月折旧高一点的租金。

苏宁玩REITs，其实还只算牛刀小试，重在开启了极大的想象空间，让市场与资本重估苏宁。如果这种REITs的方式获得资本与市场的认可，而且资金利用率好，苏宁就可以不断地将门店资产，甚至物流资产也打包出售，苏宁就能把自己体量庞大、千差万别的大型物业，用REITs的方式将其变成标准化产品变现。苏宁资产会变轻，使自己拥有更多的现金流，苏宁从战略上仍然需要提升可控优质门店物业资源的比重。为此，通过创新资产运营模式，盘活存量资产，在获得充沛的现金回笼同时再次投入优质门店，从而建立起门店资产购置、门店运营的良性资产运营方式，有利于公司持续巩固线下门店。总之，这样的运作，使得苏宁重新布局轻重资产，变得可攻可守，从容很多。

与门店相比，苏宁的物流，想象空间还要巨大。苏宁正在做的事情就是物流集团进一步实现社会化开放，由企业物流转变为物流企业。苏宁正在建设的全球最大物流中心——占地20万平方米的苏宁雨花二期自动化仓库，将在今年正式投入使用，到时与苏宁合作的相关物流公司将增加至几千家甚至上万家，这座物流中心比京东亚洲一号要大两倍。苏宁自建物流体系耗费巨大的人力、物力等资源，但可以通过资源共享，向第三方物流转型，既能满足自身的物流需要，也可以成为利润来源。最关键的是，自有物流也可以像门店一样证券化，更加成为了苏宁竞争的护城河。

其实，这也是昭告天下，苏宁的门店与物流，这是它与竞争对手相比的一个重要优势，是丰厚的存量资产。开店——物业升值——成熟之后证券化——回笼资金——再购置潜力门店，苏宁就可能建立一种良性循环的资产管理方式。苏宁的互联网零售商的O2O模式，也可以通过这样的方式得到不断的巩固与升级。

经历了转型阵痛的苏宁，正在收获努力的成果。不久前，苏宁宣布2014年度业绩预告修正公告，修正后，预计2014年归属于上市公司股东的净利润为78071.7万~83648.25万元，同比增110%-125%。用证券化的方式重新定义实体资产，进军超市领域，筹建消费金融公司，与诸多供应商互动频频，2015年一开年，苏宁来势凶猛。当然，也得到了投资者的回应，苏宁云商股票在2015年连连攀升，久违了的涨停也开始不断出现。

(家电网® HEA.CN)