房地产回温 难改家电市场局部繁荣新常态

春节后的“回暖”让一众二手房卖家松了一口气，此前不断压低价格也没法完成二手房交易的现象，在今年三月出现了好转，让不少二手房卖家再度看好房市。一部分卖家回调年前下调的挂牌价，期望在这一轮小阳春里，亏更少的钱，将房子出售。

然而现实却是，今年的小阳春的质量远不如去年。23年的小阳春量价齐涨，买卖双方阶段性博弈。24年的小阳春小幅放量，卖方加速降价离场。

今年小阳春二手楼市的回暖呈现的是“环比提升”，而非同比提升。一方面，二月份是春节假期，二手房交易量一般不会太高；另一方面，小阳春的到来主要是不少二手房卖家压低价格出售房产。

这意味着，二手房涨价只是卖家的一厢情愿。

一年比一年弱的小阳春

今年的小阳春远不如去年。

今年的小阳春打破北上广深房产不降价的神话。以深圳为例，3月25日，深圳市房地产中介协会发布数据，2024年第12周（3月18日至3月24日），深圳全市二手房成交量(含自助)录得1286套，环比增长6.6%。

而成交量提升的代价是二手房房价的走低，乐有家研究中心数据显示，截至3月19日，一季度深圳二手成交房源里超81%的成交价低于指导价，其中低于指导价20%以上的占比目前已经达到20%。

而针对未来的行情，有观点认为未来的小阳春将会一年比一年弱。支撑金三银四是儿童入学的需求，为了让适龄儿童顺利完成下半年的入学，不少家庭会在3月和4月通过买房获得相应学区的入学资格。然而我国近几年的生育率呈现下滑的趋势，这意味着每一年需要入学的儿童数量减少，导致未来购买学区房的需求也在减少。

业内人士认为，未来支撑房地产交易的主要是改善型需求。广州在今年1月27日发房楼市大礼包，官宣“限购范围取消120平方米以上户型限购”、鼓励“租一买一”和“卖一买一”以及“商服类物业不再限定转让对象”等多个利好政策。

这意味着，改善型购房需求将在广州得到支持。当前，二手房市场里的一部分卖家并非投资型卖家，而是改善型卖家。这类卖家期望通过出售现有的房产获得资金购买条件更好的房子，这让这部分卖家拥有更多的调价时间和空间。

事实上，改善型购房需求成为房地产市场主要需求，说明当前的房地产正在回归“居住属性”，大量基于投资增值需求的炒房客加速离场，而拉低了二手房房价。投资逻辑下的房地产，依靠的是下一个高位接盘的投资客或者刚需，而过去几年，这类需求已经被大幅度消耗。购房需求也随之回落。

家电市场局部繁荣

针对一手房的限跌政策，让一手房房价保持稳定，而二手房成为了房地产的主要交易市场。体现在家电零售层面就是换新需求占据了主导地位，家电市场由此进入慢增长周期。由于房地产市场的持续萎缩，家电市场告别高速增长时代，转而需要在“经营”上多下功夫。

近年来，家电产业出现了显著的变化。随着消费者需求由刚需普及转变为品质改善，家电产品不再通吃，企业需要仔细研究消费者的细分需求，以获得出货量的增长。彩电领域是需求细分最明显的板块，针对当下年轻人的个性化需求，衍生出了包括游戏电视、社交电视等细分品类。

而随着传统大家电增速的放缓，家电产品也转向新兴需求的开发上。尽管中国家电市场已经成熟饱和，但仍然存在大量的需求没有被发掘满足。尤其是在“解放双手”层面，洗碗机以及扫地机器人等新兴品类的市场潜力仍然有待挖掘。相较于传统家电，洗碗机、扫地机器人的渗透率偏低，也成为了近年来高速发展的品类。

然而需要注意的是，中国消费者尤其是中老年消费者的观念并未扭转，洗碗机、扫地机器人等新兴品类的普及存在一定的认知阻碍。和传统大家电不同的是，中国消费者对洗衣机、空调、冰箱、电视的接受度非常高，因此容易普及。而对洗碗机、扫地机器人的接受度普遍不高，同时也没有建立对相应产品的需求认知。比如为了节省购买洗碗机的钱，宁愿花时间手动洗碗等等。

业内人士建议，维护家电市场新兴品类的局部繁荣，企业需要重视对消费者的市场教育，帮助消费者发掘需求。

(家电网® HEA.CN)