乐视30亿商业地产残局：商户亏本苦撑

融创的入局使乐视进入后危机时代，在孙宏斌四处奔波，试图盘活这条脆弱的“生态链”之时，贾跃亭留下的一盘30亿元地产残局，也在考验孙宏斌这个地产“老兵”。

在乐视“蒙眼狂奔”的时代，30亿元的商业地产投资并不算大手笔。对于身处北京绝佳地段的世茂工三项目而言，迎来“互联网巨头”的喜悦并没有持续太久，随之而来的反倒是乐视危机和将被出售的尴尬。

近日，《每日经济新闻》记者经多方采访调查发现，世茂工三商业项目客流大降、商户经营低迷，被业内戏称为“开业了的烂尾项目”。这一切让曾对新东家满怀期待的租户陷入焦灼，他们逐渐意识到，自己已成为乐视危机蔓延的受伤者之一。

8月21日下午4点左右，北京工人体育场北路飘着诱人的咖啡香味，这条街道贯穿三里屯太古里、三里屯SOHO和工人体育馆，街道上成群结队的年轻人彰显出这里的热闹与繁华，而与三里屯太古里仅一个小区之隔的世茂广场·工三（世茂工三）却显得有些格格不入。

乐视接手后，因其的“互联网巨头”品牌效应，世茂工三也招租到一批对乐视抱有高期望值的商户，在世茂工三一层经营一家西式面包店的赵先生便是其中一位。

“乐视是大公司，接手之后肯定会好好做。”赵先生曾经的期待并未变成现实。《每日经济新闻》记者走访调查发现，商户每月流水缩减过半、亏损、甚至被迫“逃租”等种种情形，已经让这个处于北京绝佳地段的商业地产项目成为一个“残局”。

而在世茂工三经营方一位工作人员看来：“乐视是乐视，我们是我们”，“我们这个公司在运营，不是乐视在管。”乐视控股内部人士则称，一直在对商场进行价值挖掘和提升，对于商业合作或转让，也在积极的沟通洽谈中。

乐视入局：“大公司肯定会好好做”

去年4月份，赵先生与合伙人做出了一个重要的投资决策。在考察了不少商圈之后，赵先生最终选择在世茂工三商场租店铺。原因很简单，就是因为乐视即将接手，届时客流量将不成问题。

“招商人员说，乐视收购之后要打造旗下各个生态品牌展示的概念店，再加上正在修建的地铁3号线工人体育场站的站点，所以，当时我们直接签了6年。”赵先生对乐视的愿景和规划抱有很高的期望，并希望能借势做大生意。

去年5月16日，乐视从世茂股份手上接盘世茂工三，交易总价29.72亿元。该项目是北京世茂国际中心的商业部分，也是由世茂股份打造的“市中心高端地标综合体”。彼时，贾跃亭希望在此处打造乐视旗下涵括汽车、电视、手机、体育和影视等多元产品的品牌展示地。

乐视品牌为商场带来流量的期待逐渐落空。乐视接手之后，商场运营并未有多大的变化，但彼时赵先生并未过多担忧，他相信“乐视是大公司，接手之后肯定会好好做。”

对于这个重金买下的商业地产项目，乐视接手之后似乎已经无暇顾及，更难言“好好做”。到去年11月，贾跃亭的一封公开信，让乐视资金危机曝光。这个并不在乐视生态链中的地产项目被暂时搁置亦不难理解。

比赵先生租店更早的老商户也经历了类似的心态和业绩的起伏。“客流量比去年同期比下降30%左右。”已经租了五、六年的一家店铺经理对告诉《每日经济新闻》记者，“当时还觉得乐视应该会有一套自己的东西，还是挺振奋的，但其实不是那么回事。”

在不少商户看来，乐视接手以后几乎没有对商场做出改变，也没有实质性的推广或者规划，“感觉是听之任之，定期把租金收了就行”。

经营惨淡：“真把这个地方浪费了”

《每日经济新闻》记者走访多家世茂工三的商户获悉，从去年12月开始，尤其是能够带动客流的伊藤洋华堂撤店以后，商场的客流量逐渐下降。今年以来，商户的销售业绩更是明显下降，目前商场仍然缺少能够带动客流的元素。

这让赵先生也陷入焦灼，他疑惑的是：“其他商场节假日都会有活动，但这个商场就冷静得出奇。越是过节越没人，商场的宣传造势顶多是给广播一下。你看现在商场都成什么样子了？就跟集市摆摊没什么区别！”

“周末基本上就更没有什么客流了。”商户汉拿山的孙店长坦言，由于客群是以周边写字楼上班人群为主，通过外卖做活动的话，抽点要达到15个点左右，所以生意越来越差，下午两点到七点店面基本上就空荡了。

“以前世茂在管的时候客流量还可以，人多的时候需要等位，但现在已经很久没有坐满了。”孙店长有些无奈地说。

赵先生对于自己的投资也已经没了信心。他粗略计算租金成本和人工成本后对记者坦言，想要盈利很难，目前很大程度上是在吃老本。

在乐视危机成为舆论焦点之后，世茂工三的商户也明白了经营惨淡的缘由。有商户直言，乐视接手之后没多久资金链就出问题，根本没时间管。“卖场地理位置这么好，真把这个地方浪费了”。

《每日经济新闻》记者从汉拿山孙店长处得知，他上个月刚从富力城双井店调到世茂工三店，原来的店长因为收入下降和业绩连续不达标选择了离职。“（乐视接手之前）高的时候一天能卖8000多，现在最高的时候也就3000多块钱，生意确实差”。

物业苦撑：“乐视是乐视，我们是我们”

《每日经济新闻》记者发现，位于负一层的肥猫烤鱼虽然已经搬走大半年了，但其门店外部被物业贴上“闭店装修”的字眼。据其旁边的租户透露，肥猫烤鱼被迫选择了逃租，店内所有设施设备都留了下来，“合同没有到期，属于单方面违约，违约金非常高”。

“他们一天几乎没有流水，每天三、五百元，多的时候也就一千左右，他们是赔不起了。”汉拿山的孙店长遗憾地说道。

记者就此采访了世茂工三负责运营的工作人员，对方表示，肥猫烤鱼是合同没有到期，经营亏损撤租。

实际上，在二层经营服装品牌的商家也遇到类似的问题，拉夏贝尔店助李先生谈到业绩摇了摇头，直言到期后不会续租，“业绩已经不行了，平均四、五千（元）的流水，几乎每个月都会亏损，平均每月赔三万（元）左右。”

如果情况仍然不能好转，赵先生也打算撤租，“我们之前找物业商谈过，但是没有同意，我们（是）自有资金，不像汉拿山和拿渡有集团撑着。”

世茂工三物业方北京百鼎新世纪商业管理有限公司一位经理对记者表示，“乐视之前有负面消息，但乐视是乐视，我们是我们，乐视接的时候用途就不是做商场，他们有其他用途。但是现在乐视情况不太好，我们要重新让商场运作。”至于如何重新运营，他表示：“通过招租，新引进一些品牌的形式慢慢恢复人气。”

针对乐视是否有具体盘活计划，该经理再一次强调：“我们现在是这个公司在运营，不是乐视在管，目前也没有接到任何通知要卖。”

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【占据绝佳地段又经资本倒手 世茂工三缘何成“烫手山芋”】

在北京的稀缺黄金地段，世茂工三就像是含着金钥匙“出生”，但是历经世茂股份和乐视控股的资本腾挪，以及乐视危机后的公开叫卖，世茂工三在黄金商圈已经显得颇为另类，甚至被业内戏称“开了业的烂尾”。

去年5月份，当乐视从世茂股份手中接盘时，业界一时为之错愕。时至今日，对于乐视而言，世茂工三的存在更像是烫手山芋，非但没有成为“引领北京城高端物业价值提升的风向标”，连转手套现都成了问题。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，如果不持续做一些商业营销的动作，重新激发人气将非常困难。对于乐视而言，早一天收拾这个项目对自身和收购方都有利。

乐视接手后经营再度下滑

身处三里屯工体北路，紧邻使馆区、朝外商务区、燕莎商圈和CBD黄金区域的世茂工三可谓是坐拥北京绝佳黄金地段，如今却陷入经营窘境。

开业之初，世茂股份试图将该项目打造成为“引领北京城高端物业价值提升的风向标”。在被出售给乐视之前，世茂工三曾进行了一轮调整，即以体验式消费为主导，将定位更改为购物中心，一度号称打造“北京第一家真正意义上的24小时购物中心”。

调整之后的世茂工三与一个小区之隔的三里屯太古里火爆的人气相比，仍然显得不温不火，餐饮依然是商场人气的主要支撑。

随后，这个商业项目开启了资本腾挪之旅。

去年5月，乐视以近30亿元从世茂股份购得北京财富时代置业有限公司和北京百鼎新世纪商业管理有限公司100%股权，从而获得世茂广场工三的商业资产。

全国工商联商业地产研究会会长王永平曾向媒体表示，当时乐视出的价格让很多业内人士感到惊讶，比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价。

而在去年11月份，接手世茂工三仅半年时间，乐视便将这两家公司股权质押给中信银行从而获得不菲的融资。

《每日经济新闻》记者走访多家商户也了解到，世茂工三客流量从去年下半年开始下降明显，尤其从去年12月份开始至今，销售情况都不乐观。在郭增利看来，这是乐视遭遇危机之后最直观的表现，贾跃亭遇到资金链问题之后，已经无暇顾及世茂工三的规划。

据路透社今年4月报道，收购项目后不足1年，乐视已在洽谈出售世茂工三。或出售部分甚至全部物业，谈判已进行数月之久。6月，又有媒体报道称，乐视正与万科洽谈出售世茂工三，但双方对价格存在分歧。

乐视随后发布澄清称，正在与国内多方具有诚意的交易伙伴接洽谈判，世茂工三出售事宜进展顺利。

时至今日，乐视的公开叫卖似乎仍未有结果。对此，乐视控股内部人士对《每日经济新闻》记者表示，对于商业合作或转让，在积极的沟通洽谈中。关于世茂工三更多进展，乐视控股暂时没有更多信息透露。

目前，世茂工三的残局是否会对世茂股份的品牌造成影响，世茂股份是否会考虑回购或收回品牌，记者尝试通过公开电话联系世茂股份，截至发稿并未得到回应。

物业：通过招租等恢复人气

《每日经济新闻》记者在世茂工三走访发现，其公共空间利用并不合理，并且呈现出一种散乱无序的状态。其中，一层至三层中庭基本上以99元、199元的特卖商品为主，与商场所在商圈和定位形成较为强烈的反差。

在拉夏贝尔店助李先生看来，“跟集贸市场没有什么区别。”

除了集中特卖让商场形象大打折扣之外，《每日经济新闻》记者发现，即便是连锁品牌服装店产品都比较中规中矩，时尚元素较少，而且商户与商户之间的品牌搭配并未形成统一的空间和品牌组合效果。

针对上述现象，郭增利告诉《每日经济新闻》记者，世茂工三在规划上存在不合理的情况，如果不能形成良好的品牌搭配以呈现出一个有利的空间效果，这对未来的运营方会有很大压力。

对于如何应对客流逐渐减少？世茂工三物业方一位经理则表示：“之前做得不好，现在重新开始营运。我们要通过招租等形式慢慢恢复人气，新引进一些品牌，也会入驻超市吸引客群。”

“不能把商业经营和商业资产运作想象得太简单。”郭增利认为，商场的客流是通过一定时间的积聚形成，但是实际上冷得也非常快，需要商场采取品牌维护的动作。如果商场始终没有确定的方向和规划，租户在经营上也会面临非常大的困扰。

郭增利分析认为，世茂工三占据着一个好位置，如果其他资源能够配合的话，无论是从收购价值还是运营价值都应该是不可估量的。

世茂工三已占据绝大部分有利条件，至于缘何陷入困境，郭增利认为，“如果说对这个项目有所规划，没有运营经验，可以招聘更有能力的团队。所以从这个意义上来说，还是物业持有者心态左右项目走向。”

【孙宏斌的乐视新棋局：地产业务何去何从】

“新乐视”已经完成了资本结构和高管层面的变动，但“老乐视”留下来的“鸡毛”还在眼前飞来飞去。

在过去的几年中，买房置地成为有实力的互联网公司的“标配”。然而，对于贾跃亭时代留下的世茂工三项目，其并没有在乐视陷入危局时，成为“变卖自救，以解燃眉之急”的利器，反而让早已深陷债务及信誉危机的乐视直面商家们的愤怒。

后危机时代乐视的地产业务将何去何从？这成了乐视新掌舵人孙宏斌的待解之题。多位行业评论人士在接受《每日经济新闻》采访时认为，位于三里屯的世茂工三项目仍是一个保值资产，以融创当前的现金流，孙宏斌不会急于在地产项目上出手，更不会激进地接盘。

同时在他们看来，孙宏斌正意图将乐视打造成一家以家庭互联网娱乐为主的公司，短期内还是以稳定上市公司业务，安置非上市公司子生态走上正轨为主。

孙宏斌的“新乐视梦”

从乐视公开承认资金链断裂，到融创入局，再到“债务黑洞”逐渐暴露，有房地产界“搅局者”之称的孙宏斌或许没有想到，短短几个月的时间内，乐视走上了资产冻结、管理层换血、被迫“去贾跃亭化”之路。

面对千疮百孔的乐视，临危受命的乐视网董事长孙宏斌早已开始了对“新乐视”棋局的规划。8月17日，孙宏斌和乐视上市公司体系的管理层召开闭门会，这是他当选乐视董事长后首次与新乐视高管团队进行集中交流。

会议对新乐视的战略定位有了明显改变，从曾经的乐视七大生态遍地开花，转为深度的聚焦于大屏生态，即大屏业务，乐视影业、乐视视频等业务都将面临着重新的定位和调整。

按照乐视网CEO梁军的说法，乐视现在的生态就像一个哑铃，一头是电视业务，一头是影业、自制内容，乐视视频则是中间的棍。业内人士认为，这不仅是孙宏斌对乐视的重新定位，也是新乐视去“贾跃亭化”的又一次体现。

值得注意的是，在对乐视上市体系大刀阔斧改革之际，孙宏斌正在为乐视寻求战略投资者的绯闻不断。对于一心想要盘活乐视的孙宏斌来说，引入战略投资者并非空穴来风。

互联网分析师柳华芳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这次转变其实是乐视最初状态的一次回归。多年前，乐视就靠视频+电视硬件获得了资本市场的认可。孙宏斌正带领“新乐视”重回造梦空间。

而在孙宏斌的乐视新棋局中，乐视留存的地产板块，尤其是世茂工三项目显然并非战略支点。

新乐视+地产的N种猜想

几乎所有人都记得，2017年1月，孙宏斌和他的融创中国闯入互联网界，以拯救乐视的身份成为乐视网第二大股东。当时孙宏斌承认：“在房地产和互联网的结合上还没有想好怎么做。”

对于和乐视未来的合作，孙宏斌也仅仅在1月16日参加中金公司投资人会议上表示，融创将利用自身房地产业务与乐视相结合，开发特色小镇项目。业内认为，当时的孙宏斌大概心无旁骛，只想一心一意干房地产行业，深度介入乐视地产版图。

在地产生态项目上降低成本或许是融创当时投资乐视的重要原因之一。但从目前情况来看，孙宏斌蓝图中的“新乐视”是以家庭互联网娱乐为主。虽然分属两个不同行业，但在打造家庭消费内容与客户群体的定位上，乐视与融创似乎颇具战略匹配度。

“仅帮着卖电视只是举手之劳，如果融创社区都安上乐视大屏就好了。”在柳华芳看来，智能家居、智能社区都是孙宏斌有可能将乐视与地产结合的领域。

此外，特色小镇和乐视娱乐生态城也是乐视与地产结合的另一种猜想。融创入股乐视后，乐视在上海的房地产项目由融创接盘。孙宏斌也曾表示，愿同乐视共建浙江德清莫干山汽车小镇。除了公开可考的土地储备外，乐视还宣布与地方政府达成战略合作，备受关注的是天津蓟县乐视生态城项目。

在种种可能的乐视+融创地产融合棋局下，类似世茂工三项目的商业地产也同样显得失焦。而随着世茂工三盘活和卖身的悬而未决，留给孙宏斌的腾挪空间也有限。

(家电网® HEA.CN)